Boliglån, regn på det før du bestemmer deg

Drømmer du om noe eget, eller vurderer du å selge og kjøpe noe større eller mindre? Før du forelsker deg i en bolig, bør du vite hva den faktisk vil koste deg hver måned de neste 20–30 årene.

Små forskjeller i lånebeløp, rente og nedbetalingstid kan utgjøre flere tusen kroner i måneden. Derfor synes jeg det er smart å se på tallene før man ser på visninger.

Jeg er ikke økonom, og jeg skal ikke late som jeg er det. Men jeg liker å ha kontroll på tallene mine og boliglån er et område der jeg heller regner én gang for mye enn én gang for lite.

Regn på ditt eget boliglån

Bruk kalkulatoren under og test ulike scenarioer. Prøv for eksempel å:

• øke renten fra 4,5 % til 6 %

• trekke 500 000 kroner fra lånebeløpet

• sammenligne 20 og 30 års nedbetalingstid

• legge inn noen tusen kroner i ekstra innbetaling hver måned

Det er dette jeg liker med kalkulatorer: Du slipper å gjette.

Det banken sier du kan låne, er ikke det du bør låne

Banken ser på om du tåler lånet. Du må selv avgjøre om du vil leve med det.

Hvis banken sier du kan kjøpe bolig for 6 millioner, betyr ikke det at du bør gjøre det. Jeg ville startet i motsatt ende:

Hvor mye vil jeg egentlig bruke på bolig hver måned – og hva vil jeg ha igjen til alt annet?

Husk at lånet bare er én del av regnestykket. I tillegg kommer strøm, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, eventuell eiendomsskatt og fellesutgifter. Og større bolig betyr nesten alltid større kostnader på alle disse postene.

Hva skjer hvis renten stiger?

Dette synes jeg er det aller viktigste å teste.

Si at du har et boliglån på 4 000 000 kroner med 25 års nedbetalingstid (annuitetslån):

Rente | Ca. betaling per måned

4 % | 21 100 kr

5 % | 23 400 kr

6 % | 25 800 kr

7 % | 28 300 kr

Forskjellen mellom 4 og 7 prosent er over 7 000 kroner i måneden – rundt 86 000 kroner i året.

Derfor regner jeg alltid på lånet med en høyere rente enn den jeg faktisk har. Ikke fordi jeg tror renten skal dit, men fordi jeg vil vite at økonomien tåler det hvis den gjør det. Bankene gjør faktisk det samme: De skal sjekke at du tåler en renteøkning på minst 3 prosentpoeng før de gir deg lån. Kalkulatoren over viser deg det samme regnestykket.

Utleiedel kan endre hele regnestykket

Vi eier selv en enebolig med utleiedel. Leietakeren vår betaler 12 500 kroner i måneden – det er 150 000 kroner i året, og det merkes godt i økonomien.

Men her er det lett å gjøre en feil: Du kan ikke bygge hele privatøkonomien på at boligen alltid er utleid. Leietakere flytter, det kan gå måneder mellom to leieforhold, og ting må repareres. Skattereglene avhenger også av hvor stor del av boligen du leier ut, så sjekk hva som gjelder for deg hos Skatteetaten.

Derfor regner jeg på to scenarioer:

Scenario 1: Boligen er utleid.

Scenario 2: Ingen leieinntekt i noen måneder.

Hvis økonomien fungerer også i scenario 2, sover jeg mye bedre om natten.

Større bolig eller mer økonomisk frihet?

Dette er kanskje den vanskeligste delen. Det er fristende å tenke: Hvis banken gir oss mer lån, hvorfor ikke kjøpe noe større?

Men et større hus betyr ikke bare større lån. Det betyr ofte også høyere strømregning, mer vedlikehold, dyrere oppussing, flere møbler og mer penger bundet i boligen.

Et eksempel: Med 5 % rente og 25 års nedbetaling koster et lån på 4 millioner rundt 23 400 kroner i måneden. Et lån på 3,5 millioner koster rundt 20 500 kroner. Det er nesten 3 000 kroner mer å rutte med hver måned – før du har regnet med lavere strøm og vedlikehold.

De pengene kan gå til fond, ekstra nedbetaling, reiser eller bare mer trygghet.

Det finnes ikke ett riktig svar. Men du bør vite hva du bytter bort når du velger den dyrere boligen.

Hva hvis du betaler litt ekstra?

Dette er gøy å regne på.

Si at du har lånt 4 millioner til 5 % rente over 25 år. Den vanlige månedsbetalingen er rundt 23 400 kroner. Betaler du 3 000 kroner ekstra hver måned, går de rett ned på gjelden.

Resultatet i dette eksempelet:

• Lånet er nedbetalt etter omtrent 20 år i stedet for 25

• Du betaler rundt 677 000 kroner mindre i renter totalt

Det samme gjelder hvis du bruker feriepenger, skattepenger eller andre ekstrainntekter til å betale ned litt ekstra. Test det selv med feltet «Ekstra innbetaling» i kalkulatoren.

Men pass samtidig på å ha en buffer. Jeg ser ikke noe poeng i å ha minst mulig lån hvis kontoen står nesten tom.

Sjekkliste før boligkjøp

☐ Månedlig betaling med dagens rente

☐ Månedlig betaling hvis renten stiger 2–3 prosentpoeng

☐ Totale faste boligkostnader – ikke bare lånet

☐ Hvor mye som er igjen etter alle regninger

☐ Hvor stor buffer jeg har

☐ Om økonomien fungerer uten bonus, overtid eller leieinntekt

☐ Forskjellen mellom 20, 25 og 30 års nedbetalingstid

☐ Hva 500 000 eller 1 million mindre i lån gjør med månedskostnaden

Det siste punktet overrasker ofte. En litt billigere bolig kan gi mye mer luft i økonomien enn man tror.

Ikke stol på magefølelsen regn det ut

De fleste av oss tenker mye på prisen når vi ser på bolig, men mindre på hva boligen faktisk koster hver eneste måned i mange år fremover.

For meg handler ikke dette om å alltid velge det billigste. Det handler om å vite hva valget koster.

Vil jeg ha et større hus og høyere månedskostnader? Kanskje.

Vil jeg heller ha mindre lån og mer penger til andre ting? Kanskje.

Men jeg vil ta valget etter at jeg har sett tallene.

Ikke stol på magefølelsen. Regn det ut.

Tallene i artikkelen er regneeksempler for annuitetslån uten gebyrer. Din bank kan ha andre vilkår.